几个主要结论:第一,看高净值人群主要的细分群体,我们选取了很多纬度对这些高端客户进行划分,我们发现职业包括可投资资产的规模是主要的区分因素,我们主要选取这两个目标,我们划分为六大类:可投资资产在一千万到五千万的企业家,包括五千万到一个亿的企业家,以上一个亿以上的企业家,包括企业经理人、律师、会计师事务所的专业人士他们的财富增长速度也非常快,过去几年企业家财富数量相对来说占比是下降的,专业人士这个群体占比在逐步增加,对豪宅目的有些需求
案例演示,这是北京一个很特殊的地段,西绒线胡同,中国汇很著名,是因为有一个咱们国家领先人赋闲时候老在那打桥牌,那个方自在北京西单,房子真正的卖点是这个,这是楼上看到html5手机开发工具的景观,超过七层的房子可以看到天安门城楼,超过十层的房子可以看到中南海水面,超过十二层的房子可以看到当年慈禧太后关皇帝的琼岛,这样的房子是危房改造项目,只有三万平米,一共就两栋楼,15层,一栋楼1.5万,一个平层1000,开发商拿地时候资金很雄厚,来价是1.4万,接了一个二手,当时目标是请各家代理公司和分析机构帮他定位,如果想卖2.5万产品形态应该怎样?当时有八家国内外知名的代理机构给出了建议,他们建议的核心观点是在北京的西二环、北京的西长安街上历史成交数据发现没有一个项目卖超过180平米,于是他们断言,大户型在西单地区二环以内不受欢迎,于是要做小户型,然后把一千平米的平面隔成了9户或者10户,我看完以后非常诧异,他们找我谈的时设计开发管理工具候方案定了,想跟我谈广告怎么宣传,我看完以后觉得这个事很严重,有两个面超过6层以上,我跟开发商说周围的房子都是6层,现在看到的房价是2.4万,于是你想卖2.5万,我能理解,但是看天安门是否也打算卖2.5万呢?他说当然不是,我说之前所谓市场调研报告结论是怎么来的?整盘均价得3.5万,甚至于有可能得4万,在那样的房价之下,如果造一个60平米的房子和120平米的房子,总价是多少?总价就是五百万到六百万,在那个期间这个总价可以买三居室甚至四居室,我说买这类房子的人是刚需吗?马云、刘永好兄弟全看了他的样本间,60平米,我们说有没有机会我给你重来一次,你用我的策划团队,而不要用我的广告团队,我给你做一版方案,我们拿这个项目时候北京市政府已经安卓开发工具规定北京二环以内不再有新项目也不再有拆迁,只有将老房子翻修的政策,这是可以买到的全北京市二环以内的一个项目,而且位置又那么特殊,北京六百年历史以来所有当朝的标志性的制高点在那个房顶上居然全能看到,北海、天坛都能看到,十大建筑能看到一半,中央电视台、国贸三期、华茂这些高层的摩天大楼全看得到,还有90年代初盖的京广、京城大厦都能看到,最大的弧形180平米,朝东能看天安门,南向采光很重要,于是就这么一个户型,这是最贵的那套房子,我们重新做了分析,我们试图想让所有房子在景观层面上能够告诉每一个客户我们做了很多尝试,六层以后涉及到有大堂,建议下面九户变为六户,有两户满足升级改善,二环以里都是三居室,给你四居,让你android开发工具有购买的驱动;另外四个房间的朝向天安门,这是更大胆的设计,三户,七层以上看天安门,保证七层以上户户看天安门,做了这样一个大胆的测试,做到这个程度时候,当我们套到建筑里时候发现结构转换以及所有管网拐弯很复杂,我们觉得这个事有点不太值得,于是我们做了最大胆的尝试,这个一层就三户,把每层面积增加到1200平米,减了2层,让建筑空间高度提高,以满足作为豪宅的设计理念,而且整套东西平面布局是按照以往做平层别墅空间结构做的,南北进深40米,3面采光,到目前为止在塔楼里40米进深的南北通板楼这是一个极限值,因为我从一开始就决定这么做,所以做到了像别墅一样,主卧套独立的书房,有洗手间、男女主人衣帽间,保证公寓里每一个卧室都有洗手html5手机开发工具间,独立的套房,有4个以上的卧室,有客厅、餐桌和嘉宾室、工人房,整个房子全部是一户一步独立电梯,有五个电梯口,其中一个给了上边,在顶层做了1500平米建筑面积的大房子,羡慕这两栋楼都卖了,一层3户是10万元/平米,一层9户的4万、5万/平米,如果从一开始初始时候营销跟设计之间没有充分的沟通,销售时候会是完全相反的结果
言归正传,我今天主要想讲四部分内容:一、招商银行私人银行主要做的事情,包括我们在市场上的地位二、研究报告的主要发现,2009年第一本报告推出以后也引起了社会广泛关注,后面持续有同业包括媒体的广泛报道,包括我们在2011年也指出中国高净值人士将近有50%、60%都在开始移民或者已经在移民,这样一个报告对大家多多少少会有一些启发三、研设计开发设计工具究发现对房地产行业发展的启示四、研究报告的模型方法论特点
案例演示,这是关于设计的典型案例,吴总,我不知道倪继德不记得,咱俩合作了您的第一个项目,从此之后又合作了好多项目,除了跟您合作以外,其他时候我老挑战设计师的规划,老挑战设计师的定位,但是这个挑战并不是我觉得我比设计师团队更高明,而是我认为我在帮助设计师和开发商了解市场的需求和了解开发商想得到什么的时候我们给出一些方向和建议,能够让项目的利益、产品的价值有提升,在这样的情况下,这是即将在北京面市的项目,从规划领域让很多同行认为这是颠覆性超强的规划,这是北苑东路地区的润泽庄园,当时这块地一共将近300万平米,其中149万平米是润泽庄园,前面是148万平米土地,tc简单程序开发工具这个地从2008年开始卖,房价从8000元涨到二手房卖到4万,在这个过程当中,我们做了产品原设计的颠覆,颠覆原来的定位,颠覆原来的设计,我现在经常到全国各地帮北京开发商看地,如同看风水一样,我们决策未来这个土地将来到底要干什么,原有的规划是什么?2008年宏观政策是70、90产品,只有30%可以做超过90平米的户型的产品,这是2008年之前的规划,是综合别墅小区,容积率是0.7,我们看产品结构,这是开发商第一次在北京做别墅,在广州做的都是高层豪宅,因为对北京市场不熟,当时他的顾问团队建议他试试,把独栋以外所有别墅形态都试了一遍,设计都明白,0.7最起码可以做到纯联排,可能户型上有一定的要求,实际上能做到了,他做了联排,联排里有两层的,有三层的,因为他实软件开发工具下载在不知道到底哪个建议好,然后我们给他做了一个分析,这是当时他们认为的房子要销售的面积,按照他们当时预期的每类产品的售价,我说售价大概73亿,如果全做纯联排,市值是69亿,但是建造成本可能会把3个多亿抹平,因为什么产品都做意味着从设计到建造乃至于最后推广都得打好几种,但是换一个角度看,如果做到一种及至和极端,按照原有市是来算,本身产12亿,顾问公司设计团队对这块土地产品的搭配方式见解的差异而导致在销售过程中按照当时市值看就差这么多,很多人没有注意到这个市值,我并不认为之前的设计师本身要承担任何责任,原因是他是按照甲方的设计任务书完成的产品组合和搭配,现在所有开发商都明白我拿到一块地以后一定高低搭配,不会做单一移动web开发工具类别的产品,我有高风险的,一定也有低风险快速回笼资金的产品在这样的情况下,我们做了一个尝试,把产品变成两个独栋加叠品,我们做完规划方案以后觉得这个事有问题,在销售的过程当中给我们一个很强烈的反馈,做一期时候,叠拼产品的叠上超级难卖,为什么?因为公摊太大,没有公园,如果盖叠拼,相当于只能走一半货,另外一半等大势上升,我们仍然觉得风险极大又尝试了这样的方案,100米的高层,占10%的土地,90%土地做成独栋,从我的角度来讲,不知道大家熟悉不熟悉北京东四环到东五环的区位,或者北四环到北五环这样的区位,这是排出来的,但是我们觉得这事有点对不起设计师的良心,于是我们提出了一个可能最大胆的方案,就是能不能弃容积率,调地,调html5移动开发工具的结果是什么?我把1.6的地调到了2.2,让这儿变成了0.5,于是刚才所看到的六七栋一百米高的高层就没了,后来发现还不行,高层对于整个后面别墅区的压力特别大,为了能多排房子,变成每一个房子都不一样高,满足错位和日照要求,以增加增加建筑面积,基于日照的计算,两边楼都不一样高,完成了4万平米的联排规划,卖独栋别墅时候不是从高楼的楼群里穿过去,这个房子现在刚刚开始打广告,如果拿直线距离量天安门及应该是目前来讲储备最大的别墅,408栋独栋别墅,原来算408栋起码值160亿到200亿,如果按照前两天拍的孙河的地块5万多地价来讲,这个项目最终应该300亿左右,意味着每栋房子可能平均价格在5千万人民币以上如果按照70、90,按照8000元/平米卖,整个项目实现五六十亿的移动端web开发工具货值,现在项目的货值是300亿左右,我 可能还要等一段时间去实现,但是如果不这样的话,现在拿着这个钱可能什么都买不了,他当年因为花钱颠覆了规划,开发商认为短时间内没有拿地的隐忧,项目可以慢慢卖前几天跟计划上市的一个公司的总裁聊,他的土地储备大,超过四千万平米的土地储备,如果一平米收一块钱,按照现在的逻辑,对他所有规划进行调整,我相信最少一平米他能多收500,对于一线城市,一平米能增加3000-5000元,我问他值不值,他说听起来好象很值,但是觉得收费好贵
这是三线省会城市做的项目,石家庄的项目,我用了北京龙湖立城做的设计团队和园林团队,我们做到让万科和龙湖设计人员和施工单位认可这个项目可以比北京做的还好,为什么?三个原因:app软件开发工具第一个原因,我们用这样的团队,没有把现成东西复制到石家庄,我们对他们之前的作品做了深入分析,提出了我们升级的方案,从这个角度来讲,我相信原来的操盘手他们能看到这个产品和他们产品之间有哪些成功的差异;第二,因为那的土地价格便宜,没有让这个项目绿化面积像北京那样出现极限值,北京有些别墅楼前后间距只剩1米,而且挺成功的,对于园林设计师来讲就是灾难,没地种树,甚至对于管网设计师都是灾难,因为没地铺管,所有事都要在后院之前搞定,所有东西编排起来非常紧,种树时候不是遇到房子就是遇到管网,在样板间看起来可能很好,但是两年以后、三年以后你再去看和当时开盘时候的样板间完全不一样,我们把这些作为跟发展商交流的遗憾,java开发工具下载很多时候我跟开发商聊,当时我们要求园林单位提要求,我们先提,比如我要求绿化密度、高度,他反过来说你给我的楼间距不能多少多少,最终做到了全灌移植,龙湖竖向分层上做了更细致的,我们要求全个层次,第一层一定要高过屋顶,房子第一个层次到最下边的草已经是六个层级,如果再算到水面和后花园,一共有四个层级,为什么?因为我留地了,龙湖和万科的人到现场去看的时候觉得北京都很难想象,因为北京不舍得利用土地干这些事,但是那可以,于是导致这个项目在石家庄是颠覆性的,售价上创造了几个翻番,第一,销售单价翻番;第二,销售总价翻番;第三,销售总额翻三番,我们在做这个项目定位的时候我们找了一个志同道合的投资方,当地二三线城市软件开发工具下载本土开发商,他真的认为我的观点是正确的,土地价格不同导致地区间房差品质不应该有差异,我打造的就是石家庄顶级别墅,我就要看北京、上海顶级别墅此刻的水平到什么程度、交房标准是怎样的,我们当时算过一笔帐,单价翻番,建造成本最多四千块钱,北京过千万的房子是什么样我们这个房子也是什么样,没有任何差异,这是我切身的体会,我曾经多一个项目售楼处骂销售员,说北京市开发商道德有问题,说这个是北京最先进的东西,说北京5年前都不这样了,外地开发商也好,北京开发商也好,上海开发商也好,你到外地去,普通住宅没有那么大的差异,豪宅差异很大,可能买你房子的人看的房子肯定比销售员看的房子多,在这样的情况下,我们研究时候,我都按安卓游戏开发工具照一线城市的情况进行分析和研究
三、对中国房地产行业的启示
四、报告运用的投资模型
【蒋伟】:尊敬的各位地产界的朋友包括我们的主办方,非常容幸有这样一个机会受到主办方的邀请来参加这样一个活动,可能刚开始我接到主办方邀请觉得很奇怪,我们作为银行界的从业人员,可能跨界来到这样一个场合,可能有几点是我们共通的地方:第一,地产和金融本身就是密不可分的,我们主要做私人银行,主要是经营中国超高净值客户投资理财构成,我们发现高端客户他们很重要的金融资产都是以房地产形态存在的,而且我们开发很多金融产品最后的标的都是投资到房地产行业,这也是今天来到这样一个场合跟大家交流的一个原因报告是招商银行私人银行每两年一度向社会html5 css3开发工具公开发布的研究报告,主要观察的视角是想了解中国高净值人士投资理财行为的变化,包括他们理财需求的变化,从而引导大家关注他们,更好的为他们提供相关的产品和服务,我今天主要讲这样一个内容专门的投资人士,像基金经理,包括做私募的知名投资公司的投资经理,他们财富积累速度也非常负责快,有很庞大的资产量,还有一类是明星、演艺界人士,包括全职太太,这类群体也是我们很重要的服务对象,我们在零售银行这个领域有比较好的口北和影响了,所以基本上国内一线大的明星、社会名流都是我们招行客户从构成来看,我们发现企业家这个群体还是最主流的群体,大家可以关注一下这些企业家群体的消费习惯、他们主要的趋势第二,对于很多问题的关注,java可视化开发工具他们对于政治、对于政策走向是很关注的,比如有56%的人会非常关注国家持续出台的房地产调控政策,尤其是对于房地产中期走势的影响,上届政府要卸任时候也出台了一系列的调控政策,对他们的影响也是非常大的,所以他们也很关心未来这块该怎么走另外,是否会继续鼓励发展民营经济、发展小微经济,是否能对他们所处的行业有促进作用另外,对于所谓遗产税的开征,去年说在深圳试点,深圳很多大额保单纷纷推出来,最高的一个保单将来投一个亿,包括北京今年也有很多大额保单纷纷出现,希望更好的保险这种工具分散风险,包括做好资产隔离,从法律意义上来讲,保险不算客户将来的遗产,也可以很好的与自己的主营业务进行分散和隔离,以保障将来子女的生活另安卓软件开发工具外,人民币汇率走势,包括资本市场的创新和发展,资本市场是否会更健康的发展下去也是他们非常关心的一个问题从投资热情上来看,可能最主要的群体还是采取观望的态度,还有一部分人会考虑到新政府上台对他们还是比较认可的,会陆续增加自己对金融产品投资的关注财富保障成为首要的财富目标,我们在了解客户理财需求时候会做这样一个统计,创造更多的财富,2011年我们做统计时候占比还是比较高的,2009年占比最高,将近有40%的比例,希望创造更多的财富,他们很关心银行给我们提供更多的投资产品就行了,给我提供更多的投资渠道我就很满意了,其它东西都不关注了,现在不一样了,客户会说怎么把我的财富更好的保障下去,而且招行提出来的一个经营定位也是希望java集成开发工具祝客户家业常青,让他世世代代有钱下去,像欧洲、瑞士、英国私人银行发展了大概两三百年时间,服务关系可能持续了几代人,服务第一代、第二代甚至第三代,招行私人银行业是这样的定位,在创造更多财富这样一个目标下降以后,整个财富保障,包括高品质需求,这样的需求慢慢提出来,今年我们会给客户推荐家族信托,在境外,家族信托非常非常成熟,海外绝大部分高净值客户都会通过家族信托做资产隔离和传承,包括最近闹离婚的默多克是邓文迪他们都会做家族信托,通过设立家族信托持有名下各种资产,防范将来家族内部成员的争斗,在台湾遗产税征的很厉害,他们都希望通过家族信托更好的保全自己的财富,财富需求变得越来越重要如何更好的做好财富保障移动web开发工具,这里面有几个主要的分散工具,我们做了调研和统计,家族信托变得他们最关心的金融形态,比如跨境资产配置,通过国别分散,把资产转移到香港、新加坡、欧洲包括加拿大、北美、澳大利亚、新西兰还有一个很重要的特点,如果要进行海外资产的转移,实际上海外很重要的差别在于税务环境和法律环境有非常非常大的区别,伴随着他们投资移民,伴随着他们把资产逐步转移到海外,税务和法律需求开始得到凸显,招行今年陆续在私人银行基础上推出了家族办公室,只服务个位数的客户群体,他们可能以家族为单位,给他们提供超高端服务,不光是金融理财,融资需求、个人理财需求、企业理财融资需求包括税务、法律筹划包括这一代或者下一代教育的问题都会整合在html5 app开发工具招商银行家庭工作室平台上,围绕这些需求出发,我们推出了境内家族信托,通过委托形式使一些资产进入家族信托里,受益人是子女或者他的亲属,把资产逐步到其它的形态,中国私产的保护这几年才逐步确立了法律地位,中国可利用的金融工具也比较有限,包括家族信托这样一个很好的工具,有了家族信托以后,由于客户私密的行为习惯,以前通过亲戚朋友代持金融资产,或者要移民到美国时候需要把自己的资产提前做一些安排,否则到美国以后他在中国得到的所有收入都得征收,这些工作都是他们做全球资产配置时候一块考虑的,这也是我们跟客户做深入沟通和服务过程中发现的一些动向对于财富风险的理解和判断,这么几类风险是高端客户非常非常关注的:第一,安卓开发工具政策和法规变动,先富起来的群体的安全感还是比较弱的,他们会很甘心政府的政策会怎么变化,包括金融市场的波动对于财富带来的影响;另外,我们也比较有意思的发现超高净值的客户更关注个人健康问题,包括个人婚姻风险,客户有钱以后他们的婚姻也慢慢变得越来越自由了,包括全球范围内分散资产,地域上也变得越来越自由了,他们确实有很强的资源的使用和支配能力,他们也会把更多资产往外转移,也会提前考虑家庭和婚姻的风险,甚至有些在婚时候会跟另一半签定协议,这也是高端客户关注风险时候非常敏感的一些地方我们也发现大约有1/3高净值认识包括1/2超高净值人士对于财富保障、财富传承这样一个问题为什么关注,主要基于这么几点考虑:第一,对于python web开发工具政策信号的关心,比如遗产税的推出,他们需要提前做好资产安排;另外,财富需求积累,中国企业家多少都有一些原罪,他们也会担心,包括谋职政治人物因为某些原因出问题以后开始担心自己的资产是不是也会遭到清偿,他们也会很担心财产的安全;另外,子女比较多,子女成年以后需要把自己的财富传承给下一代,也需要提前做一些考虑和安排从这类群体风险偏好来看,本来这些高净值客户资产比较大,他们的风险承受能力应该是比较高的,但是从整个风险偏好来看,过去几年逐步下降,在风险可控情况下他们才会选择一些好的投资产品,这也是很重要的趋势,风险偏好在逐步下降从风险分散的角度来看,做资产配置时候,会把财富保障放在第一位,而且会把怎么更设计开发维护工具安全投资作为很重要的考量因素,在过去几年里有一个很重要的特点,信托这种固定收益类产品包括证券这类投资开始成为客户很重要的关注点,在过去两年里,像信托这种金融产品发展速度非常非常快,包括债券型的投资品种,像债券基金,投资增长的比例是非常非常高的还有一类资产,是所谓其它的境内投资,主要包括私募类投资方式,比如私募股权投资、私募二级市场权益投资,包括对冲基金,尤其是近年来看,招行不断的在紧跟金融市场的变化,今年我们推出了很多对冲基金,在国内,可能相对来说对冲工具比较小,但是可以给客户创造绝对收益,不管市场怎么涨跌,对于公募投资机构来讲,特点会说相对于市场跌的更少,但是客户要挣钱,我的钱被你赔了,就应html5 css3开发工具该谴责,为什么海外对冲基金发展的非常大,而且是很主流的投资工具,国内这两年需求也变得越来越大,这类投资工具也是客户非常非常关注的投资形态,包括房地产的投资,我们也发现他们以往更关注实物房产投资,但是房地产价格受到政府严厉调控以来,资产从房地产转移以后投资形态还是房地产领域,比如通过房地产信托、房地产基金,包括转移到一些商业地产,对于增值服务的需求,对私人银行会提出一些服务类需求,像生活品,尤其是医疗健康服务,包括子女教育,高端人士聚会是他们比较关心的增值服务财富规划类,像税务筹划,有些企业家个人和企业的资产区分的不是很清楚,也会担心税务风险,转移到境外以后,像美国、加拿大、澳大利亚、新西兰折价html5游戏开发工具国家税务环境跟国内差别非常非常大,在座各位如果将来要移民的话,我建议先考量财富的安排,包括税务筹划的问题,移民公司的出发点是把移民做成功,像美国这些国家对全球征税,而且要求全球金融机构都加入他们的法案,有些客户陆续想着要退出美国国籍,但是退籍也不那么容易,美国还有退籍税,资产增加部分也要扣重税,甚至还要处罚,甚至有的面临牢狱之灾,大家如果真的要移民的话,税务和法律这块要提前了解高净值人员对房地产投资观望心理更强一些,大概有60%受访者表示未来两年不急于变现当然,有些是减少的,我们也看到了比较有意思的趋势,比如从实物房产投资这块退出来的资金转移到房地产金融产品方面,高端人士的投资倾向更偏重于房产,他们ios软件开发工具说最差的情况下房地产不会变得一文不值,至少还拿到了房子所有权,这是他们比较安心的地方,他们会更多的关心房地产这个投资工具,转移到房地产信托,转移到国内商业地产,甚至说哪怕资产转移到海外,除了比较低风险的债券类投资以外,更主要的是投资海外的房产,把全球很多地方的房价都炒起来了,当然了,到海外买房有很多问题,持有成本非常非常高,对于高净值客户感兴趣的境外的投资产品中,房地产排第二位,他们很关心海外房产的透视通过对境外资产的研究,一半以上超高净值客户都拥有了海外资产,如果没有进行海外投资,有一半以上会考虑未来会把一半以上的资产转移到海外,伴随着客户走出去,我们也在逐步加大海外走出去的步伐,比如我们收java开发工具有哪些购香港银行,会加强给他的联动,这些客户一般首选历史比较悠久的外资的私人银行,从文化传统上、从信任度上讲,如果招行有分支机构,而且能够提供与境内一样的服务的话,他们也愿意把招行作为重要的选项,比如2008年收购了香港银行,包括在美国开分行,去年在台湾设立了分行,现在在伦敦、新加坡、卢森堡这些全球主要金融机构都会陆续开设我们的分支机构从高净值人士投资移民趋势可以看到,约60%的受访高净值人士表示正在考虑或已经完成投资移民,有的自己没有移民,但是会考虑让子女移民,尽可能享受海外比较好的教育资源,包括有的人退休以后希望在海外养老对于财务管理机构的信任度,高净值人群与财富管理机构的信任合作关系深化,受访高净值人群对私安卓系统开发工具人银行服务的依赖度进一步增加从投资理财机构的选择来看,境内中资银行占完全的主导地位,包括我们每年都会招大量应届毕业生,包括社会工作人员,他们有很多从外资银行跳槽到我们这边来,他们以前觉得外资银行很光鲜,去了以后很多业务做不了,客户也很有限,慢慢会到中资商业银行,高净值人士非常关注前三点,是他们很重要的考量因素:第一,品牌和信任关系;第二,金融理财师、投资顾问给他提供的专业建议到底专业性如何;第三,客户经理服务水平包括私人关系是他们很重要的考量因素,比如月末、季末会有银行时点存贷考核,如果关系比较好,客户会帮忙转点钱过来,或者有些客户有私人聚会也会邀请客户经理参加,爸爸有些客户是明星,开演唱会时java web开发工具候也会给我们客户经理一些门票,随着服务年限越来越长,私人关系越来越密切,可能真的会变成客户家族的一分子,有很多客户跟亲戚朋友都不愿意透露的东西反而愿意跟私人银行客户经理交流,相比非银行的投资理财机构来说,相对来说国内客户还是更信任银行一些,而且银行还有一个很重要的优势,客户帐户在银行,我们能比较清楚的看到客户资金的往来,会跟客户有很好的交流互动,其他机构可能就没有这样的优势
时间:2013年8月10日
其实我来之前我也不知道听众是怎样的人群,我尝试用我个人方式跟大家交流我们在这个领域研究的一些心得《孙子兵法》里有这样一句话:谋定而后动,知止而有得这句话说的是设计,一句话说的是营销,谋定而后动说的是想好之后再干,手机app开发工具好多开发商甚至于连图纸都不看就开始盖房子,以为别墅简单,不就是盖一个两层、三层的楼嘛,最后建安成本可能已经是盖八回的价钱了,最后财务决算时候国家税务局会说最多认可你盖这栋房子的建造成本,四千,但是真的有开发商实际支出是八千,为什么?改的多,你可能找了不同的施工队,不同的三角债,最后发现盖了一栋非常昂贵的房子,所以谋定而后动讨论的是产品设计的战略和定位的战略知止而有得,你得知道你要什么,换句话说知道什么时候收手,银行很多客户就是不知道知止而有得,永远会买不会卖,豪宅也是同样道理,很多开发商老想把20年后的价钱在今天成交了,我认为20年后值这个价钱,但是如果现在要想卖出那个价钱,必须承担一个风险,你会卖的安卓开发工具很慢,你要评估速度会不会影响你的生存,我说如果找刘东代理,我让发展商确保我在你这个项目里的收入基本要达到五百万,所有开发商当时的眼神核反应都觉得刘东你个人是否及其的贪婪,但是我跟他讲一个简单的道理,如果一个经纪公司、一个代理公司按照通行的做法代理佣金1-1.5%来看,500万意味着什么呢?意味着一个项目一年卖3.5亿到5亿的效益,如果卖不到3.5到5亿的效益,连工程款都结不回来,他死了,不是我死了,这样客户理解了,如果这个项目我只能挣一百万、两百万,我说你危险了,我相信这个项目未来的生存会发生危机,从我们的角度,我做20年了,能够存活下来的项目没有一个销售收入低于不于3.5亿的,谋定而后动,知止而有得,《孙子兵法》谈房地产的设html5 css3开发工具计和营销
【主持人】:首先谢谢蒋伟对高净值客户的分析!第一,客户需求的变化会导致购买房产的变化;第二,客户的分布在产品线布局上和企业扩张上有很好的布局;第三,金融手段,这种创新在渠道融资上非常关键,这三点可以给在座非常好的启示,如果有需求可以跟蒋总联系在自身业务方面,包括分散保障和生活教育移民这些,通过高净值客户需求和高净值客户研究,对不同类的人应该有不同想法,销售人员会针对销售习惯进行推广,对企业老总有战略分析和战略形势的转换,刚才提到另类融资,包括产业地产,包括物流产业,这的确是近两年兴起的关键融资渠道,比如万科也涉及到产业地产的一系列开发,从上市公司来说,产业地产有两个好处:第一,可以到政府那些是常用的开发工具拿地;第二,可以上市融资,融资渠道非常畅通,相信蒋总新兴的另类融资对大家肯定会有开拓性思路,如果有需求可以跟蒋伟联系
我们和北京市房协合作,准备在今年推出排行榜的榜单,我们有一个独家的视角,可能和以往的传统的代理机构做的分析全不一样,关于豪宅的视点,这个排行榜去年已经做了,我把去年排行榜里的数据做了分析,北京其他代理行传统习惯把4万元以上的房子称之为豪宅,我不知道你们昨天看没看到北京各大网站登的一个新闻,北京六环外有一个项目被全部豪宅化,包括北京现在的管理,普通住宅每个地区有每个地区按单价的指导价,超过指导价1.2倍的单价就被豪宅了,然后这个标准经常是三到五年才换一次,北京过去这两年来因为整体的房价抬java开发工具下载升,我们的观点是单价定论豪宅这个事情极不合理,所以我们现在给北京市
我们先说一下体会,今天是豪宅开发设计与营销高峰论坛,我跟大家分享两点体会,你想做豪宅,必须准备这两个心态:第一,从改变历史到创造历史的过程,挑战的是历史成交价、历史成交面积、历史成交总价,设计在改变历史,同时,你又是在创造历史,靠什么支撑?靠的是产品升级来支撑,我认为这件事很重要,必须具备这样的心态,联想到第二件事,为什么我说到跟营销相关?如果你做豪宅,看历史成交数据,那一定是历史成交数据里没有的,会不会被那个所束缚甚至于吓死?二三线城市特别明显的反差,人家一谈就是从来没卖过这么贵的,那我说你们是不是打算按以前的价钱卖房子,老板手机web开发工具肯定说不是,那对不起,请回到我的这条路上来,我们做这件事情时候希望跟开发商和设计师讨论的问题就是历史的数据我们要分析,但是更多的是展望未来,包括政策的未来怎样,以及经济的未来怎样,消费者心态的未来又是怎样,梦想可能比其它的都重要,如果人民没有了美好生活的梦想,也就没有了我们做豪宅的行业,就是因为人民有对美好生活的梦想,我们就去创造这些梦想,实现这些梦想
二、研究报告的主要发现
我们跟贝恩公司一块做的调研,他们在全球范围内跟很多金融机构和私人银行有长期合作,他们有很多基础数据,另外,尽可能保证数据的一致性,绝对数据并不是很重要,但是变化趋势是我们需要重点关注的,过去两份报告采取的方法和模型是保持一致安卓开发工具中文版的,另外,我们会尽可能采用官方权威的统计数据,包括我们会采用大量一手的调研问卷,招行客户也是遍布全国,全面调动系统内各种资源,主要针对招行内部的客户,也会借助贝恩的力量,他会调研很多海外私人银行包括境内同业私人银行的数据,他们调查范围还包括房地产中介,调研方法、调研模型是比较稳定的,而且样本量也非常大,发放了3300份调查问卷,超过100个招行和非招行高净值客户、客户经理访谈,近300个国内外同业、专家学者监管机构人员访谈
一、招商银行私人银行主要做的事情
第三,生产什么?以前更多的是住宅类产品,现在发行了很多专门投写字楼和专门投工业地产的基金,甚至发行投资仓储、物流形态的基金,我刚好负责这类产品,我发现这些客户对这中文安卓开发工具些非常追捧,募集期可能就两三周,规模都很大,大概都是5亿到10亿
地点:国宾酒店北京厅
下面,由东汇置地的刘东总裁进行讲解,他有20多年高端豪宅项目开发和研究经历
在国内的私人银行起步时间并不是特别长,我们是在2007年8月6号,当年3、4月份时候中国银行推出私人银行服务,是第一家推出私人银行服务的国内商业银行,我们是全国股份制商业银行中第一家推出私人银行服务的,简单来说就是针对金融资产在一千万以上客户推出的高端理财服务,现在基本全国的国有银行包括股份制商业银行都在开始推出私人银行服务,我们比较容幸的是在这几年发展过程中,依托于招商银行在零售银行这个领域比较好的客户资源和长期以来积累的一些品牌优势,也是第一家实现了盈利的私人安卓开发工具下载银行,过去大概六年时间里年均增长速度(无论是客群规模,还是资产规模)超过30%,截止到目前,至少在招行系统内的高端客户数量基本超过2万人,管理总资产超过4千亿元,在北京市场,如果说以同口径比较的话,我们行口径是所有同业里面最高的,有的银行私人银行标准大概六百万、八百万,我们行是一千万,如果以这样的口径计算,在北京市场我们行客户最多的,在全国来看,已建和在建私人银行达到了27家,服务团队超过三百多人,过去一年里,国内各种私人银行评奖当中我们基本囊括了所有权威机构中国区最佳私人银行评奖,而且在整个亚洲区评选当中,我们大概在前五位或者前十名的地位,对于发展时间并不是很长的金融机构来讲确实是一个很大的肯定,我们会持续关软件开发工具下载注这个市场的发展
今天想重点跟大家分享的报告是我们在2009年推出第一家对高净值客户投资理财行为包括市场观察和研究报告,像建行、商业银行、中行、农行这些机构陆续发布了他们的私人财富报告,兴业、民生、中信也开始在做市场的研究观察,我们的报告推出来以后引领了市场的发展,也对高端客户投资理财行为做了很多很具体的观察和研究,2009年私人银行开始起步,各个银行都开始摩拳擦掌,想在自己优势基础之上推出高端的个人金融服务,那时候竞争态势才刚刚兴起,到2011年,我们发现私人银行开始得到迅速发展,刚开始我们推出这种业务时候很多客户甚至以为私人银行是不是就是私人银行,不太理解这种高端金融服务形式到底能给客户带来什么,经过几年发展,整个html5 web 开发工具市场格局发生了很大的变化,而且不断教育投资者做好投资理财,竞争上也越来越激烈,而且很多外资银行纷纷进入到中国,在这里,我们也发现一个很重要趋势,2008年金融危机以后很多外资银行受到很大冲击,实际给中资私人银行很大的市场空间和机会,加上监管部门对于境内金融机构有一定的保护,在过去几年,国内私人银行发展的势头非常非常好的,最新报告里我们也发现可能境内绝大部分高端客户大部分金融资产还是在境内私人银行手上今年5月份召开了一个新闻发布会,我们得出一个结论,根深叶茂,对于现在这样一个阶段来讲,私人银行进入以品牌服务包括以专业优势取胜的精耕细作阶段,而且客户需求变得越来越多元化,开始需求更多的财富目标,以前可能希望安卓游戏开发工具赚更多钱,现在把财富保障放在很重要的位置,而且有些企业家慢慢到了快退休的年纪,包括随着子女的成年也会考虑如何把财富更好的传承给下一代,在这样一个阶段,各家私人银行还是希望通过自身特色和优势的挖掘实现根深叶茂的趋势招行之所以要在金融机构做这样一个研究工作,其实我们最主要还是希望把握客户理财需求的变化,包括市场特点,从而更好的前瞻性的把握未来行业发展的一些趋势,而且这些研究确确实实反映到了我们招商银行在我们给客户提供服务和产品工作当中,200年时候资本市场比较火,客户希望参与到资本市场当中,我们会更多的提供私募类产品,再比如后来可能遇到房地产调控,遇到很多政策上的收紧,很多固定收益类产品慢慢兴起,我们退html5网页开发工具出大量固定收益率产品,再比如我们发现周围高净值客户有很大的移民倾向,我们后面推出了很多移民的服务,另外,我们在境外设立了很多分支机构,2008年收购了香港老牌的商业银行,也是为了更好的服务客户资产往外转移包括在境外进行资产配置的趋势,当然,我们联合了国际上非常知名的贝恩咨询公司一块做这个研究,他们有全球的研究数据和资源的支持,结合境内客户的研究力量一块做好这项工作
主办单位:北京精瑞仁和信息咨询有限公司
下面,由中国招商银行私人银行室经理蒋伟投资顾问给大家讲一下高净值人士理财需求的特征分析!
销售给哪些人?企业家包括他们可投资的资产规模是我们最主要的考量指标,比如企业家、职业经理人、企业高官、专业投资人、专业java开发工具人士及明星等等
第二部分,我们会针对这些高净值客户做一些消费行为包括理财需求的深入分析和判断,这里面有一些主要结论,第一部分,我们看到这些高净值人士主要以企业家群体为主,这个比例达到60%,随着经营形势越来越不好,民营企业家会把资金抽离出来自己做一些金融投资,慢慢转向投资,实际上占比在下降,这几年又开始稳定了,最早时候可能达到百分之七八十的比例,这个报告是去年底和今年上半年做的调研统计,那时候刚好经历新一届政府的换届,这些高端人士非常关注政治大环境,也会导致他们的投资安排会有变化,整体来讲,尤其是到3月份新一届政府陆续确定以后我们感觉这些高端客户投资热情在稳定的基础上有一定的回升第二部分,财富保障的重要开发工具是什么性迅速提升,而且取代了“创造更多财富”,这也是非常有意思的一个结论,过往可能这些高端客户正值企业上升期,包括自己年纪也四五十岁,年富力强,他们希望创造更多的财富,很多投资放在资本市场方面,最近这一年做调研统计的时候发现如何让财富更有钱这个目标降到了第四位,财富保障怎样更好的做好风险分散、资产隔离和保全变为他们最主要的需求,这里面有很多金融工具,今天虽然是讲跟房地产行业相关的一些主题,在座各位自己如果做投资理财,这些高端客户投资行为的变化对你们多多少少有些启发,比如财富保障成为他们最主要的财富目标,另外,高品质的生活,包括子女教育,也成为他们很周期的考量因素为什么要移民?他们很多会考虑即使自己产c 软件开发工具业都还在国内,他们还希望自己的家人、子女移民到海外从这些需求出发,他们在金融产品上相对来说也做了一些变化,以前更多的投资于股票或者高风险的投资,开始关注家族信托、跨境资产配置等财富保障方面的安排第三,财富传承这种需求慢慢得到显现和凸显,从我们调研三千多个客户来说,有1/3高净值客户会考虑怎么很好的把自己的财富过渡给自己的下一代,1/2超高净值人士(可投资资产在一亿以上)开始考虑财富传承问题,我们跟客户聊天时候他们经常问我们对房地产市场的看法,他们手上有十套八套房子是很正常的,房产税如果出台以后,他们要考虑怎么把资产转给孩子,这是非常有意思的一个现象第四,中国高净值人群投资心态,相比以往变的更加稳健,多元化安卓开发工具包下载需求得到日益凸显第五,高净值人群对于金融机构的信任度不断增强,从银行这样一个窗口来看,高净值人士越来越多的信赖私人银行,他们愿意倾听金融机构专业人士的意见,给他们提供一叶思考
首先跟大家分享一件事,好多时候有同行甚至有些客户问我政府是不是打压豪宅?政府是不是不让建别墅?你们怎么还在做这些事情?等于和国家政策相违背的,如果今天咱谈的不是豪宅话题,台下听众是否会比现在在座的人多一点?我想提醒各位的是,从目前国家新的领导班子所制定的经济方针的角度,我今天跟大家分享一下中央7月底召开的会议的精神
我们分享一些跟设计有关的经验,在我们做定位的时候我们发现有一个禁忌可以跟大家分享:第一,看似雄心壮志,其实天真幼软件开发工具稚,有些研发时候特别喜欢找老板邀功,说我做了一个别人没做过的,这种所谓的创新,我认为这个事情其实给企业带来极大的风险,从我们角度,为什么要找一些顾问公司或者找一些专业团队做你的智囊团呢,换句话说,打仗时候为什么需要有参谋部,我觉得现在市场上没有,所以我做,你有没有想过第二个问题,别人做过,因为不行,所以没做,这里面存在一个潜在的危机,可能你需要跟别人多聊,你分析别人为什么这么做,为什么别人不这么做,而不是单纯地讲别人不做我做了是不是就有产品差异了,我觉得做豪宅真的没有那么简单另外,埋头做自己,不看别人的,还有一招走天涯的,不管项目在哪儿,上来都是法式风格,全部都是全石材,不考虑开发商售价和产品java开发工具下载之间的关系,比如在一线城市,因为房价很高,增加的这些建筑外立面上的成本可能对你影响不大,如果北京四环法式造价拿到六环卖,比如拿到密云、怀柔区卖,客户去那买的别墅是否要追求那个风格?那个风格别墅的造价是否跟本身造价相匹配?如果想做的久和做的更成功一点,应该避免一招走天涯,我也合作过很多大家公认的一线的所谓的做豪宅的开发企业,我陈维前几年他们的进取心、他们的创新力很强,近几年开始走拉抽屉状态,他们有匹配的产品系列,上来直接转,但是我认为市场好的时候没有问题,一旦市场不好,利润被收窄的时候,会给企业带来一定的危机,我们一直推行的方法是深度解析和分析境外对手的长处,反思对手的短处,掌握市场的需求,取长android开发工具adt补短就是创新苹果为什么能够成功?苹果为什么被三星慢慢追赶,甚至达到了超越准备?刚才银行同志讲了一堆关于投资者的心理,我也在分析投资者心理,有钱人真的没房住吗?不是;有钱人真的相信房地产市场真的像我刚才描述的那样吗,其实我知道很多有钱人此时此刻的心态就是暑假我去一趟美国或者澳大利亚,带着全家夏令营,顺便把房子看看,然后抄底,有大批大批这样的买家,但是我可以告诉你,有一件事可以诱惑他,跟手机诱惑消费者一样,很多有钱人所持有的豪宅当时是豪宅,但很多豪宅都是被高地价带起来的,在一个小区里可能存在一万元和五万元曾经拥有这个房子的买家,由于五年之内房价过快上涨过程中产品品质没有上涨的那么快,此时此刻恰恰跟设计开发需求工具手机行业的竞争态势是一样的,如果我们建立在有成果、有创新的情况下,客户看到了那个好的东西,他还是忍不住想换,因为手机也如此,其它也如此,我所说的高端买家具备的第一个条件就是计算一年到两年的收益和这栋房子之间的关系,跟买手机的道理一样,手机贵不贵,家里加一件什么电器,他会计算这个东西跟收入之间的关系怎样,为什么我自己不主张做一招鲜呢?我今做一个热销产品,继续无限复制,无限复制过程中会逐步削弱自己产品在销售层面的竞争力,同营销的角度,一直在促进我们设计团队能够不断的为我们打造的下一个产品有研究和创新一般小讲消费总价是很多销售员特别害怕触碰的东西,但是又在市场一线,企业设计师往往告诉你多大面积就卖不ios软件开发工具出去了,超过多少钱总价就卖不出去了,但是决策者必须得明白一个道理,就是你对单价的预期是否也是不变的,假如不变,那我认为销售的这个意见就非常重要,但是如果老板预期始终是在单价在变的情况下,从产品定位的角度,可能营销的声音最多只能信一半,因为单价上升的过程当中超越某一个临界点这个房子尽管面积没有变,客户对这间房子的许久变了,甚至客户的人群变了,反过来讨论这个房子是不是这个人群想要的面积和空间,这个往往是豪宅跟普通住宅根本性的差异,我前两天参观了北京一个项目,周围的项目卖七八万,当初他们卖四万时候我们卖五万,150平米左右的房子,卖的还行,不错,现在涨到了八万,为什么他能卖我不能卖?人家卖八万的面积不是一软件开发工具百多平,不是两居室,不是小三居,当我要在北京花一千多万买一栋房子时候,跟买总价七八百万的房子的客户完全不一样,销售员看了以后觉得房子小,于是导致现在卖的速度极度的缓慢,我们有一个特别的例子,小户型一招鲜是很多开发商的想法,我们曾经发现过一个拐点
第二,投资到那里?可投资资产在一千万以上的应该也是豪宅的目标客户,另外,有些客户要去境外投房产,境外风险很大,而且有很多税收问题,在座各位如果有境外渠道,这也是一个机会,万通在国内跟我们合作过很多金融产品,有一个房地产企业跟我们探讨他们想投资一个发行到海外的投资基金,以前大家不愿意跟客户分享你们的收益,可能只愿意把房子卖给客户,客户投资行为从直接买投资产什么是开发工具品转移到在房地产开发环节跟你们合作,开发环节如果融资不是很顺利的话,超高净值客户愿意参与到房地产开发过程中
讲一个跟战略咨询有关的故事,抗美援朝战争里美国人发生的故事,麦克阿瑟曾经说过,我们最大的失策是怀疑咨询公司的价值,舍不得为一条科学的结论付出不到一架战斗机的代价,结果我们在朝鲜战场上付出了830亿美元和十多万士兵的生命我不知道在座有多少人曾经听到过或者关注过这样的一个故事,这个故事发生在1950年,当时美国有一个民间咨询机构,叫兰德公司,他们跟美国政府说我们做了一个市场研究报告,得出这样一个结论,假如美国出兵朝鲜,中国会出战,开价五百万美元,卖这份报告,当时每个军方觉得这个公司神经病,说我们这么多专家,开发工具有哪些我们这么多刚刚二战得胜的威武师,完全没有注意到这件事,当中国出兵朝鲜时候,联合国军处于极度焦灼状态,进也不是,退也不是的时候,有人突然想到这份600页的报告,花了280万美元,但是他们仍然想知道你们当时为什么说中国人会出兵,用五五折价钱买了一份过期的600页报告,看完这份报告以后,已经损失了830亿了,为什么?我想提醒在座的各位,开发商以前可能都做过普通住宅,做过商业,做豪宅如同一场新的战争,你的心里有没有准备好,如果没有准备好的情况下,你要不要找一些对这个层面、对这个市场有研究的机构帮你研究,避免因为想不到而导致你遭受很大的损失
在目前国策可能要变的情况之下,你如何看待你手里的土地能够给你带来的效益和你现在高价拿地能html5 css3开发工具够给你带来的风险之间是怎样的关系的情况下,我建议开发商能够考虑重新评估各自已经做好定位甚至于已经做好设计的规划,看看还有没有增值的空间
会议马上开始,我先说两句,今天豪宅类研究,第一,从客户到产品到设计到整个过程给大家剖析解读,第一个主题是高净值人士理财需求分析,2008年4万亿政策出台之前,见外soho潘石屹有一个逆势营销的效果,2007年经历了危机,所有人的房卖不出去,潘石屹逆势卖房,40亿销量,反超所有人,他是怎么做的呢?他通过渠道营销挖掘了当时的煤老板,通过自己的宣传,把人挖过来,买他的朝外soho和北京豪宅类资产,豪宅类产品有自己的需求,也有市场广泛的空间,需要点对点式的挖掘,第一讲就是通过人群进行切入,当安卓开发工具下载市场不好和市场好的时候大家都在犯嘀咕,豪宅做不做,第一是优势资产的占有;第二是通过点式挖掘形成高收益效果,第一讲是通过人群分析一下高净值人群理财需求的特点,在好市场和坏市场时候都会形成自己特殊的对位式营销和发展效果
【刘东】:先跟大家道声早上好!我也不知道今天在座的是偏营销还是偏设计,今天是设计和营销共同的主题,从我个人的理解来讲,其实要讲豪宅,我有很多话想说,今天我们想变成一个轻松的话题,能跟大家做个交流和分享
【主持人】:大家上午好!
从我们的角度,无论是开发商,还是设计团队,我们更希望早期有策划团队介入,比如我们卖房子,我卖的房子超过10万的有n个,无论你在哪盖房子,国家认可你的建造成本,能够计入到你手机app开发工具的支出里的只有四千块,无论是你的房子卖四千,还是卖四万,还是卖十四万,建造成本其实差不多,差异在哪儿?首先,土地价值的变化,因为在不同的地方,所以地价不同,因此房价也可能有根本性的差异,但是建造的设计流程和建造流程其实没有那么大的差异,曾经有一个设计师说发展商给我2万元精装标准,我想我可以上多少金箔了,那个东西有什么可兴奋的呢,金箔放在那,别人就一定买吗?未必其实很多豪宅在土地价值以外可能还有文化价值、环境价值等等一系列价值,这些都是你看不到的价值,客户可能愿意买,真正属于产品本身的建造价值在中国境内就是四千块,导致另外一个话题,当我从北京到二三线城市甚至于在经济发达的四线做豪宅时候,我告诉他们手机web开发工具我只接受一点,房价可以不一样,但是品质要一样,如果做一个比当地项目好一言的东西,第一,我没兴趣做,第二,你也用不着找我,我收费贵,就是因为地域不同,所以豪宅房价不同,但是豪宅没有品质差异,这就是我们给豪宅开发商提供的所谓战略服务
认真学习,习近平总书记在中共中央政治局常委会议上关于当前经济形势和经济工作的讲话精神,逐字逐句看跟房地产之间有怎样的关系,很多媒体都说这次中央政策里没有强调调控,只提了一句“促进房地产市场平稳健康发展”,大部分媒体都在这么说,但是实际上很多人忽视了一点,就是关于房地产政策的精神实际上不是只有这几个字,我粗略数了一下,一共用54字贯彻了房地产未来要走的方向和政策,为什么刚才我安卓app开发工具在前面讲牢牢把握“豪宅.大有作为的发展机遇期”,为什么?实际上在中央精神里我们可以看到,如果把词换了,对于我做豪宅研究这么多年的人员来讲,我觉得中央精神说的就是豪宅,我国仍处于大有可为的重要战略机遇期,具备经济持续健康发展的基础条件,下半年我国经济将保持总体平稳态势同时,也要认识到,世界经济正在调整,国内发展环境十分复杂我们既要切合实际的有强忧患意识,充分的做好各位复杂局面的状态,难道做豪宅不用这么准备吗?是否也应该这么准备?积极有为,创新求进,豪宅也这么干,人们对美好生活的梦想既是中共中央的目标,也是所有在座同仁的目标坚持宏观政策要稳,大政策不变,微观政策要活,也就是说要宏观政策之下可能我们android开发工具书的房地产政策不再是一刀切的模式了,包括我们现在在向北京市政府、北京市建委建议,未来宏观调控政策不可以逆向松绑,但是不代表一刀切,不可以有一部分能够适度的逐步的松绑报告里用分号分开了一共54个字,我们逐字逐句的体会在说什么第一,积极释放有效需求,说的是房地产,请你们注意,整句话说的都是房地产,而不是这一句话,什么是有效需求?任总曾经被骂的最多的一句话就是房地产商品房是卖给有钱人的,从我们的角度,我个人理解,有效需求就是具备资金实力的需求才能叫有效需求,刚需如果解释为首置,我认为是有偏颇的,在首置目标人群当中有很多油需求,但未必有效,所以,从我们的角度,积极释放有效需求,我认为首先不是首置第二点更加重设计开发测试工具要,积极推动居民消费升级,什么是房地产的消费升级?意味着改善需求是我们发展的目标,而不单纯是首置,不单纯是保障房,保障房是政府的行为,我认为刚需更多的代表了改善,而不是首置保持合理投资增长,怎么理解保持合理投资增长?在座的开发商都是在房地产投资领域,首先要投资,土地价格在不断上涨的同时,是否允许高价拿地的开发商有一个合理的增长,如果发展商要有一个合理的增长,那对不起,请你不要对我进行限购以及限价,特别是限拿销售许可证,北京和外地不一样,北京今年上半年发展商最大的压力就是拿不着销售许可证,从目前新的中央精神角度来,我投地,我已经做了一个重大的投资,对国家财政有重大贡献,应该受到保护,在保护条件之安卓软件开发工具包下,包括从地方到中央都会针对高价拿地准备做豪宅的这些项目在上市约束上应该适度放宽,这是我对7月底精神的理解积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化建设,也就是不再做“卧城”,把类似于北、上、广、深这样一线人士人群分流出去的同时应该把产业、把经济支柱、把就业机会一系列以人为本的条件都进行扩大,在这样的情况下导致二、三线城市不再是一种现在看到的情况,一说房地产好象全是住宅,从目前来讲,要重新分配,另外,因为资源上的消耗量大,城市承载量已经非常有限了,不排除把北京以外的河北省和天津的一部分地方扩大成为北京市的卫星城,会有一定的考虑,甚至我们要讨论户籍怎么办,一线城市周边的城市可能也会发生变化,包括东莞在内,android开发工具adt现在大家都称之为广州,在我的脑海中,以前根本不是,北京并完以后一共只有16个区县,只有一半属于解放前的北京城,另外一半本来就是河北和天津的,未来一方面是二三线城市的再发展;还有一个方面就是一线城市也会把行政范围继续加大,然后把人疏散出去,让他们又不离开北京城这个会议之后,市场上还传出了另外一个声音,就是关于二胎的标准,我个人相信,对二胎政策的改变,对房地产是极大的利好,为什么?因为人口的增加而导致有效需求和消费升级这两方面都有需要,所以,现在这个政策在探讨,但我相信这个政策一定挡不住,否则中国在15年到20年后可能连劳动人口都不能满足咱们国家基本需要,在这样的情况下,短期内可能这个国策的改变也会导致整个房html5 css3开发工具地产市场发展有一个根本性的变化,基于这点,我觉得豪宅还是有很大的可为之处的
谢谢大家!
中国整体个人可投资资产规模达到了80万亿,在过去几年,因为受到宏观经济的影响,整个可投资资产规模增长速度有一定的下滑,从资产结构上来看,第一,最主要的投资形态还是存在银行,第二,还有不动产的投资,投资性房产是很重要的资产类型;第三块是资本市场产品市值主要指股票、债券,这几类是最主要的客户财富形态,很多客户受到政策信号的刺激,比如政府讨论推出所谓的遗产税或者房产税,他们会考虑怎么把这些资产更好的转移和分散,会考虑通过保险的方式可以更好的规避有可能存在的遗产税,包括银行的理财产品,经过金融危机的洗礼,包括市场波动比较大的web app开发工具情况下,很多客户会关注比较安全、比较稳健的产品,过去几年增长的比较快还有一些境外投资,很多客户很早就把资产转移到国外了,有些是这几年陆续转到国外的,希望通过国别的分散降低投资风险,境外投资这块比重在不断加大第二,高净值客户超过70万人,通过这样一个数据,其实也有一些机构性的特点,也是比较有意思的,比如把高净值客户进一步细分为三类:第一,一千万到五千万客户群体,这当然是最主要的组成部分;第二,五千万到一亿的客户;第三,可投资资产在一亿以上的客户,尤其是超高净值的客户,就是一亿以上的客户,他们的增长速度实际上远远快于其他两类客户增长速度,这些客户户均可投资资产都在逐年往上提升,从另外一个侧面表明我们国html5 app开发工具家贫富差距不断加大,真正拥有资源的客户他们的财富增长速度更快一些,从另外一个方面也表明我们国家收入分配上的一些结构性特点存在一定的问题,拥有资本的客户比拥有劳动力、拥有技术生产资源的人群的收入增长速度不如高净值客户第三,从空间地域分布来看,2009年刚开始做这个研究时候发现整个中国可投资资产在一千万以上的客户可能并不是特别多,最主要的集中在五个省份:北京、上海、广东、江苏、浙江,随着这几年的发展,陆续有一些省份高净值客户也纷纷增多,像内蒙古、山西,包括国家区域开发政策的推出,导致东北地区包括湖南、湖北、河南这些省份高端客户开始陆续出现,而且我们招行基于这样一个研究也在全国范围内逐步增加私人银行网点,目web开发工具有哪些前在中国大部分高净值客户集中的省份都有我们招商银行私人银行网络,从增长速度来看,相对来说中西部省份比东部沿海地区更快一些,从绝对规模来看,东部沿海省份高净值客户相对是最多的,我相信在房地产市场高净值客户集中的地方也是你们竞争最激烈的地方
第一,通过自己统计分析模型包括结合国家统计局包括各省市的统计数据做了综合的测算,中国私人财富市场大概市场规模是什么样的,这里面有几个数据:第一,80万亿,基于模型统计分析,我们发现周围私人财富市场规模大概达到了80万亿的规模,而且在过去几年年均负荷增长率达到14%,2010年以前增长速度可能更高一些,随着投资的放缓,包括银行理财产品和境内外投资开始得到客户的干住,这些相对更稳健一些,设计开发构造工具而且也是客户出于分散风险的考虑,会把更多资产转移到国外,2013年我们预测中国经济进入温和复苏时期,资本市场会缓慢复苏,其它几类金融产品也会得到比较好的发展70万,主要是指高净值客户,指可投资资产在一千万以上,可能不包括客户的自有性的房产,我们其实也有所了解,客户里将近有一半的资产以房地产存在,有些是自住的,有些是投资型的房产,还有一些客户更多的通过朋友之间做股权投资,这种投资不在统计范围,除非通过pe私募股权基金进入未上市企业股权当中我们才认定为可投资资产,可投资资产在一千万以上的高净值客户这个口径相对来说也是比较严格的,在周围大概有将近70万人其中五千万以上的高净值客户将近10万人,1亿以上的超高净值客户达到4万java开发工具哪个好人到目前为止,在所在的省份高净值客户达到了20个,在过去两年里面,又新增5个省份,分别是重庆、黑龙江、山西、陕西和内蒙古
我罗罗嗦嗦说了这些,只是抛砖引玉,我们的论坛可能主要集中在房地产豪宅这块,金融和服务本身就是密不可分的,以后有机会的话我希望跟在座各位在超高端客户服务方面有更多更深入的合作
招行很国内很多一线的房地产企业有过很多层次的合作,不光是贷款,比如他们要发一些期货产品,比如有的投资机构要发有限合伙私募房地产基金,保利旗下有信巴,专门做房地产基金的除了信托基金融资渠道以外,有些拿债券作为融资方式,包括银泰,上半年通过我们做了一个股权,有的是债权融资,把土地、在建建筑作为抵押物,有的分享一部分股web开发工具权,或者名义上是股权,但是要回购回去,银泰把一个知名地产的股权转让给我们,我们设立一系列对等条款,约定两年以后会以9%左右的利率回购回去,这是夹层融资工具,这种金融产品变得非常非常多,这些工具是各位融资时候可以考虑的一些手段,也可以跟我们探讨
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